Il disegno di legge delega per la «revisione del sistema fiscale», varato il 5 ottobre 2021 dal Governo Draghi, pare ispirarsi – ancor più che ad una revisione – ad una rivoluzione del sistema fiscale. 

All’interno della revisione del sistema fiscale, la riforma del catasto si pone, tra i vari obiettivi, anche quello di individuare i terreni catastalmente ancora censiti come agricoli, ma diventati edificabili. Ma il sistema catastale è pronto a reggere il peso della riforma? Risposta negativa e vi spieghiamo il perché. 

La Riforma fiscale varata dal governo Draghi è orientata alla crescita economica del Paese tramite l’aumento dell’efficienza della struttura delle imposte e la riduzione del carico fiscale sui redditi derivanti dall’impiego dei fattori di produzione; alla razionalizzazione e semplificazione del sistema tributario; alla preservazione della progressività del sistema tributario; alla riduzione dell’evasione e dell’elusione fiscale.

Gli obiettivi perseguiti nel disegno di legge devono rispettare, inoltre, i principi costituzionali di uguaglianza e ragionevolezza, insieme con il principio di capacità contributiva, al fine di rendere tollerabile il peso fiscale, pervenire alla diminuzione delle aliquote vigenti, eliminare costi irrazionali senza crearne di nuovi, precedere e ordinare accertamento e riscossione tramite canoni legali chiari. Fin qui, tutto chiaro.

All’interno della revisione del sistema fiscale, la riforma del catasto si pone, tra i vari obiettivi, anche quello di individuare i terreni catastalmente ancora censiti come agricoli, ma diventati edificabili in virtù dell’adozione degli strumenti urbanistici da parte dei comuni, per essere estrapolati dall’attuale catasto terreni.

Ecco, quindi, che a partire dal 1° gennaio 2026, compariranno tra le informazioni catastali il valore patrimoniale e una rendita attualizzata ispirati ai valori normali espressi dal mercato.

L’inserimento negli atti catastali di queste informazioni, per lo meno con riferimento alle aree fabbricabili, potrebbe sortire effetti non del tutto negativi in capo ai contribuenti, soprattutto in relazione all’assoggettamento ad IMU.

Si può facilmente ipotizzare che per determinare i valori da inserire, l’Agenzia delle Entrate farà riferimento all’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI). L’Osservatorio, tra gli altri elementi che prende a riferimento, utilizza i dati risultanti dagli atti di trasferimento di proprietà dei beni immobili ricadenti in una particolare zona per determinare i valori medi.

Questi valori, in molti casi, potrebbero risultare più veritieri di quelli presi a riferimento dai comuni per orientare la propria azione accertativa e in moltissimi casi più convenienti per i soggetti passivi d’imposta.

VALORE AREE FABBRICABILI. Ai fini fiscali un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo.

Nell’attuale disciplina IMU, per le aree fabbricabili il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

L’azione accertativa degli uffici tributi avviene in base a valori di riferimento deliberati dai medesimi enti impositori. In una larga casistica, tali valori appaiono davvero sovrastimati rispetto agli effettivi valori di mercato generando una enorme mole di contenzioso tributario tra cittadini e sindaci.

LA GIURISDIZIONE. Secondo la Cassazione, i valori presi a riferimento dai comuni non hanno natura imperativa, per cui i contribuenti, nel determinare le imposte dovute, non sono obbligati a rispettarli, ma sono liberi di discostarsi in presenza di validi elementi contrari. Pertanto, i valori di riferimento deliberati dai sindaci hanno natura di presunzioni semplici e come tali sono superabili con prova contraria.

Inoltre, l’atto accertativo del Comune non può limitarsi a contenere indicazioni generiche sul valore del terreno, ma deve specificare, a pena di nullità, a quale presupposto l’attribuzione del valore dell’immobile debba essere associata, sulla base degli elementi richiamati dalla legislazione IMU sopramenzionata.

I criteri di valutazione deliberati dalle giunte comunali costituiscono esclusivamente una base per orientare l’esercizio discrezionale dell’amministrazione a fronte del quale il contribuente che intende contestare la valutazione operata ha l’onere di portare all’attenzione del giudice tributario elementi probatori idonei a dimostrarne l’incongruità (Cassazione n. 16700/2007 e n. 21764/2009).

Con l’attribuzione dei valori da parte dell’Agenzia delle Entrate ai cespiti in questione, il contribuente sarà certamente facilitato nell’adempiere a questo onere al quale oggi assolve dotandosi di una perizia di stima di parte che, come tale, potrebbe non convincere i giudici tributari.

Il più ragionevole valore OMI, che potrebbe emergere in visura catastale dal 2026, costituirà certamente un mezzo in più nelle mani dei contribuenti per superare le presunzioni dei comuni.

GLI SCENARI. Far emergere e accatastare i fondi non ancora individuati a registro è azione inevitabile in un’ottica anche perequativa. Essa può costituire la premessa di una riduzione delle imposte (per chi le ha sempre pagate), anziché di un suo aggravio. Questo aggravio potrà sorgere per i contribuenti che non le hanno mai assolte perché i loro immobili sono sempre sfuggiti al censimento e conosceranno, per la prima volta, il giusto peso fiscale degli immobili loro intestati.

Il sistema di rilevazione catastale deve essere modernizzato. È necessario facilitare e accelerare, con l’azione sinergica di Comuni e Agenzia delle Entrate, l’individuazione e il classamento corretto di fabbricati non censiti o che sono caricati in catasto senza la reale consistenza di fatto, l’effettiva destinazione d’uso o la categoria catastale attribuita; di terreni edificabili che in catasto risultano ancora con attribuzione di reddito dominicale e agrario, senz’altra indicazione; di immobili abusivi.

Il valore patrimoniale e la rendita attualizzata ai valori di mercato non significano necessariamente aumento degli imponibili e delle imposte. Si tratta di un’attività che costituisce l’inizio per ogni valutazione e per un più razionale prelievo fiscale in materia fondiaria.

Il sistema catastale è sempre stato informato a una indicazione di reddito medio ordinario. Si tratta di un sistema che garantisce il massimo della semplificazione e della certezza del gettito, ma si allontana dalla realtà economica, in quanto il reddito dei fondi è determinato con l’assunzione di un criterio di media.

Inseguire la realtà effettiva fa prevalere il criterio della razionalità. Assumere criteri presuntivi e di media, invece, fa prevalere la semplificazione.

Il sistema catastale non adeguato alla realtà rischia di tassare un reddito che non corrisponde all’arricchimento effettivo, così producendo una sorta di «erosione legale», come se la legge dicesse meno di quello che esprime la realtà.

Il testo varato dal Governo fornisce criteri di massima troppo generali per essere inquadrati in chiave analitica, nonostante ciò, coglie l’esigenza costituzionale di adeguare il sistema catastale in base alla realtà.

 

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