Lo sviluppo di nuove tecnologie telematiche e di canali di comunicazione evoluti hanno potenziato la crescita di relazioni in rete che, sempre più rapidamente trovano ampio sviluppo, trascinando con sé mercati difficili da regolamentare.
È il caso del segmento di mercato proprio delle locazioni che, inserito in un contesto di dinamismo tecnologico, si è sviluppato in più forme, divenendo un’occasione di business che ha attirato l’attenzione di non poche regolamentazioni.
La cedolare secca, quale regime fiscale di vantaggio, ne ha sostenuto lo sviluppo. Analizziamo di seguito tutti i dettagli.
Prima di snocciolare gli ultimi aggiornamenti del regime fiscale di vantaggio per le locazioni, conosciamo di che si tratta.
La cedolare secca è un regime fiscale facoltativo che si sostanzia di un’imposta sostitutiva, dell’Irpef e delle addizionali sui redditi delle persone fisiche derivanti dai contratti di locazione ad uso abitativo.
Viene incontro alle esigenze del contribuente prevedendo un’aliquota agevolata al 21 per cento sul reddito derivante dalla locazione stessa e risparmiandogli il versamento delle imposte di registro e di bollo che, invece, sono ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.
Tale aliquota trova applicazione sui contratti d’affitto locati ai fini abitativi, è adottabile dalle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale sull’immobile purché al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arti o professioni. Gli immobili in affitto devono rientrare nelle categoria catastali da A1 a A11 (esclusa A10 – uffici o studi privati).
L’opzione alla cedolare secca non si applica automaticamente ma va comunicata in sede di registrazione del contrato con modello RLI o in mancanza in sede di proroga del contratto stesso, applicandosi anche alle pertinenze di tali immobili.
È importante sottolineare che tale opzione implica la rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione. Nel caso in cui tale rinuncia non sia esplicitamente indicata nel contratto, l’opzione a tale regime deve essere obbligatoriamente comunicata dal locatore all’inquilino mediante lettera raccomandata.
Le regole della cedolare secca valgono per l’intero periodo di durata del contratto, anche se il locatore ha comunque facoltà di revocarla in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata ed entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente, comportando il versamento dell’imposta di registro.
Il reddito assoggettato a cedolare è escluso dal reddito complessivo e su di esso non possono essere fatti valere oneri deducibili e detrazioni.
In via generale, si potrebbe affermare che l’opzione sarà più conveniente in caso di reddito alto in quanto permette di alleggerire la tassazione, ma bisogna valutare anche l’eventuale possibilità di abbattere le imposte mediante le prevedibili detrazioni fiscali.
CEDOLARE SECCA E LOCAZIONI BREVI. La cedolare secca trova applicazione anche sui contratti di locazione breve e cioè quei contratti di durata non superiore a 30 giorni stipulati tra persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.
Ma attenzione: dal 2021 è possibile beneficiare della cedolare secca per l’affitto di un massimo di 4 appartamenti per ciascun periodo di imposta. Il superamento di tale soglia comporta l’applicazione della tassazione Irpef e, inoltre, l’attività d’affitto sarà considerata come imprenditoriale, quindi da svolgere con partita Iva, anche nel caso in cui tali contratti vengono stipulati tramite intermediari o tramite piattaforme telematiche.
Alla luce di tali previsioni normative, le locazioni brevi hanno visto un rapido sviluppo soprattutto grazie agli strumenti telematici e a nuovi operatori economici che si sono imposti sul mercato agevolando l’incontro della domanda con l’offerta in modo rapido e veloce rendendo tale forma un’occasione di business che vede protagonisti i soggetti viaggiatori che preferiscono una casa privata a una camera di hotel.
Proprio per arginare l’illegalità che dilaga nel settore, le autorità cercano di regolamentare tale mercato, ma è un percorso iniziato nel 2017 e che, purtroppo, prosegue a singhiozzi.
Come ultima novità dal primo gennaio del 2023 una normativa europea più stringente obbliga i soggetti intermediari che intervengono nella conclusione dei contratti di locazione breve a nuovi adempimenti, per rispondere all’esigenza di poter meglio individuare gli elementi del contratto di locazione breve, con riguardo al periodo durante il quale l’immobile risulta locato ed alla identificazione dell’immobile in presenza di più contratti relativi allo stesso soggetto locatore.
In particolare, si dovranno trasmettere all’Agenzia delle Entrate: nome, cognome e codice fiscale del locatore; durata del contratto; indirizzo dell’immobile; importo del corrispettivo lordo; dati catastali dell’immobile.
La comunicazione deve essere predisposta e trasmessa tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, in conformità alle specifiche tecniche che saranno pubblicate sul sito internet ed eventualmente aggiornate con apposito comunicato.
